Die Instandhaltungsrücklage als spezielles Vermögen

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BFH; Urteil vom 02.03.2016; II R 27/14

Wer schon einmal eine Eigentumswohnung gekauft hat, wird wissen, dass die Instandhaltungsrücklage, die der Voreigentümer bei der Verwaltung angespart hat, „mitverkauft“ wird. Oft wird der Anteil im Notarvertrag gesondert ausgewiesen, um so dem Käufer zu ermöglichen, einen Teil der Grunderwerbsteuer zu sparen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) rückt nun von seiner bisherigen Rechtsprechung etwas ab. Die Grunderwerbsteuer fällt auch an, wenn jemand Eigentumswohnungen ersteigert. Rechtlich ersteigert er Sondereigentumsanteile. So war es auch in dem zu entscheidenden Fall. Der Kläger wollte die Instandhaltungsrücklage aus der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heraushalten, also Steuern sparen. Der BFH folgte jedoch seiner Argumentation nicht und wies die Revision des Klägers zurück.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Eine Aufteilung des Meistgebots in Grund und Boden und Rücklage entsprechend den Grundsätzen zur Aufteilung einer Gesamtgegenleistung ist nur dann geboten, wenn die Zwangsversteigerung Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt und für die das Gericht eine gesonderte Zwangsversteigerung anordnen könnte.

Bei einer Eigentumswohnung ist aber Gegenstand der Versteigerung das Sondereigentum an der Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die Instandhaltungsrücklage gehört nicht dazu, sie kann ja auch nicht separat ersteigert werden. 
Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist vielmehr Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers. Sie ist damit Vermögen eines anderen Rechtssubjekts, nämlich der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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